Documentação

DOCUMENTAÇÃO:

A importância da análise documental corresponde a necessidade de verificação prévia sobre impedimento para venda,

pois o processo de compra e venda pode ser vetado no momento de efetivação do negócio na etapa do cartório.

1.1) DOCUMENTAÇÃO NECESSÁRIA DO IMÓVEL:

a) Certidão de Inteiro Teor: Também chamado de certidão de Matrícula ou certidão de Registro - documento Principal que comprova a propriedade do Imóvel.

Trata-se de uma identificação jurídica de existência. A Matrícula será aberta, obrigatoriamente, na ocasião do primeiro registro do imóvel. Constarão no documento: Os registros de sua identificação, a localização com dimensões e confrontações, assim como a descrição detalhada.

Na matrícula de cada imóvel, além dos registros mencionados, teremos também: Qualificação do proprietários, se pessoa física ou jurídica, alterações ocorridas, todas as transações de compra e venda, inventários, doações, hipotecas/alienações fiduciárias, desmembramentos, desapropriações, ações judiciais e usufruto. Tudo o que ocorre com o imóvel está contido no histórico de sua Certião de Matrícula ( ou Certidão de Inteiro Teor)

b) Escritura Pública: Sempre que um imóvel for vendido, uma nova escritura pública deve ser feita - é um instrumento público, lavrado por um tabelião, que tem valor probatório e fé publica - Somente esse documento tem valor judicial para comprovação da transferência do bem. Sem ela, não é possível fazer o registro do imóvel, que é o documento que oficializa o comprador de um imóvel como o novo dono.

A lei exige escritura pública para a tranferência de imóvel cujo valor exceda em 30X o salário mínimo vigente do país - ou seja RS 42.360,00. Documento que deve ser lavrado por um tabelião, por meio do que chamamos de Ato Notarial, tudo em conformiade com o artigo 108 do CC.

Sempre se deve pensar na exigência da escritura pública como título aquisitivo para que se opere perfeitamente a tranferência da propriedade. Conforme artigo 1245,CC

Assim que a escritura pública de compra e venda for oficializada, deve ser registrado no ofício imobiliário competente o mais breve possível, a fim de que conste na matrícula - inteiro teor - a referida transferência do direito de propriedade no novo titular

No Caso de imóvel de herança, é preciso o inventario ou o formal de partilha, registrado na matrícula. Ás vezes nos deparamos com situações em que o imóvel já está na 3ª geração e em nenhum momento teve efetivado o registro.

Para que se possa vender é preciso haver a averbação de todos os inventários. Isso geralmente impede a venda, pois a família terá que fazer todos os invetários, fazer o registro de todos e so porteriormente vender, o que se tornará muito dispendioso e oneroso para quem está vendendo e demandará muito tempo para a regularização. No registro de imóveis são averbados todos os ato jurídicos do Imóvel: Demolição, construção, habite-se, conclusão da obra, compra/venda, penhora, pacto antinupcial, partilha por separação judicial, inventários etc

A averbação é obrigatória para garantir que a matrícula do imóvel permaneça atualizada e que o documento continue refletindo a realidade atual.

Algumas outras situações de irregulariade e como solucioná-las:

a) Proprietários não fez o registro da escritura pública:

Se você quer tudo perfeito e regularizado, além de vender mais rápido, deverá providenciar imediatamente, pois demora de 15 a 45 dias. Tem um custo de 6% sobre o valor do imóvel - ITIV ou ITBI + Registro do cartório

b) Mudança do Estado civil do proprietário: Deve ser averbado no registro de matrícula para que a venda seja efetivada, esta averbação deve ser realizada e o custo é de responsbilidade do proprietário

c) No inteiro Teor está escrito de que se trata de terreno e o proprietário construiu um prédio sobre ele: Essa construção, não estando averbada, somente poderá ser vendida como terreno, não fazendo alusão a casa/ prédio. Para tanto, o proprietário deverá regularizar a situação, o que levará um tempo e demandará um custo significativo. Para se construir sobre um terreno, primeiro tem que ser feito um projeto, e este precisará da liberação da prefeitura e do INSS. Construido o Imóvel deve requerer o habite-se na prefeitura, e depois se averba a construção na certidão de matrícula ou Inteiro Teor, passando a existir o imóvel.

C)IPTU, TAXAS (LUZ, ÁGUA, GÁS, CONDOMÍNIO) Deve ser analisado - tudo deve estar quitado, ou providenciar a sua quitação! E ITR caso o imóvel seja rural

Do proprietário é exigido:

- RG e CPF

- Cetidão de casamento para verificar o regime de bens. Pois, cada situação terá um reflexo jurídico imobiliário diferente

- Certdão de nascimento caso seja solteiro

- Certidão de casamento com averbação: caso seja, separado, divorciado ou viúvo

- Certidões Negativas: Federal, municipal, estadual e trabalhista